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[16호] 청라 국제 도시 대우 메디피아 건물 준공건(1차)


모집기간 : 2017-10-25 09:00 ~ 2017-10-31 17:00

  • 100%진행률
  • 5억 원모집금액
  • 5억 원목표금액

수익률(연)

15.00%

투자기간

4개월

최소투자

100,000
상품마감

모집기간 : 2017-10-25 09:00 ~ 2017-10-31 17:00

투자 상품개요

 청라건 대환대출 수협 자서 서류 입니다. ★

 미분양분을 담보로 수협 두곳에서 총 80억 대출을 받으셔서

    기존에 신한 20억 4천,​캐피탈 22억,에이스펀딩 약 10억원으로 총 52억을 대환 대기중 입니다.

한파로 인해 조경문제가 다소 늦어져서 현재 사용승인 받는 단계입니다.​

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[수협대출자서]

 

★현재 현장 사진이 상단에 업로드 되었습니다.

★2월 중 준공 및 상환 예정입니다.​

 

 

▷본 상품의 대출서류와 근저당 설정 접수 완료 및 신탁계약 완료되어 10월31일 대출이 기표 되었습니다.

▷등기 완료된 등기부 등본 및 대출 약정 서류가 완료되는 즉시 추가로 업로드 됩니다.​

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자금집행내역서


11월27일자 현장사진

★5억 기표 후  약 4억 시공비 지급내역

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 [근저당 등기 접수서류]​

 

 

 

▷ 본 상품은 자산운용사 기관투자자와 개인 투자자 공동 모집 상품 입니다.

▷ 본상품은 플랫폼 이용료 면제 상품 입니다.

▷ 상품권지급: 백만원이상 투자시 1만5천원/    3백만원이상 투자시: 5만원/   5백만원이상 투자시: 10만원. 신세계 이마트 상품권증정.

투자하신 투자금은 SC제일은행에 예치되어 안전하게 관리 됩니다.

연환산 수익율 15%이며, 투자기간은 4개월 입니다.

본 16호 상품은 코리아 신탁에서 "자금관리신탁계약" 으로 입출금의 관리를 하는 신탁계약 건 입니다.

▷본 건은 청라국제도시 블럭에 일반 상업지 입니다.

인천 광역시 950-11번지 약 260평 토지 위에 지하3층 에서 지상 10층까지의 대우 메디피아 상가

총 34개호를  준공 및 분양 하는 건물의 대출 투자 상품 입니다.

채무자께서 연15%(중금리)로 대출을 요청한

준공자금 대출 이며 법인 및 개인 투자자 공동 모집 상품으로 모집진행 합니다.

준공 완료의 예상 시점은 2017년 11월말 또는 12월말로 예상되며, 사용승인 및 보존등기, 대환까지 최장 4개월 이내로 기간이 소요 됩니다.

건축허가 및 행정사항, 시공비 지급내역, 분양율에 하자나 문제점은 없습니다.

 

 

(수지 분석)

총비용: 조합원 소유 분 토지관련 매입 비용 총 48억원+ 건축관련 총 비용 약 63억원+ 간접비 등 모든비용 =  총 합 약 140억원.

 

총 분양 수입: 약 180억원/ 이 중 100억원 정도의 분양이 완료 되어 일부 계약금 및 중도금이 유입되었습니다.

총 세전 이익: 약 40억원.

 

 

기 분양계약금 등은  시공비 총액 63억원 중 50억 이상이 지급 되었습니다. / 기성분 지급 화일 참조.

 

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 [시공 비용 지급내역]       

[임대분양 현황표]

 

본  투자 건의 건설비용 대출(PF)는 받지 않으셨으며 자기자본 24억 및 토지대출과 선분양대금으로 준공까지 완료 하는 건 입니다.

해당되는 토지는

채무자 법인 대표께서  48억원에 취득하였으며,

1순위​: 신한은행에 원금 20억4천 만원.

2순위: 캐피탈에 22억원.

두 가지 선순위 토지대출도 무궁화신탁의 신탁계약이 체결되어 있고 전액 건축관련비용으로 사용되었습니다.

에이스펀딩은 준공자금 용도로 1차 원금 5억원(채권최고액 13억원)​을 후순위로 사업지 전체의 토지를 근저당 설정과 동시에

코리아 신탁의 신탁계약을 조건으로​ 대출을 실행 합니다.​

총 2차까지 진행 예정 이며, 기간은 4개월 이내 입니다.​

채무자의 요구로 금액의 변동이나  조기 상환 될 수 있습니다 

 

 채무자측 준공후 예상 시세는 180억원 이상/ 담보감정 평가 금액은 166억원 입니다.(중앙감정 평가 의견서 참조)

 토지소유자는 채무자법인의 대표 이며, 토지담보제공 및 연대보증 조건이며, 채무자는 (주)청라도시개발 또는  (주)씨제이 도시개발 디앤씨 입니다.

법인 및 법인대표님은 국세 지방세완납 상태 입니다.​

▷상환구도​

 1. 담보 평가 금액 대비 약 70% 또는 분양가의 60% 까지 준공 후 시중 은행에서의 대환 대출이 일정 부분 진행되어 있음. 또는

​ 2. 기 분양대금의 중도금, 잔금 과 향 후 아직 미분양​ 분양분의 계약금 등의 재원으로 상환 예정 입니다.

 위 두가지의 방법을 같이 진행 할 수도 있습니다.​

( 감정평가서 의 비교사례 및 시세 조사 결과 분양가는 다소 낮게 분양을 하고 있어서 분양율도 평균이상 입니다.)

 

 

 

 

2017년 9월 기준 공정율 감리표에 의한 공정율은 82% 이상 입니다.

10월 24일 현재 외벽 타일공사, 수도, 전기 내부공사를 하고 있습니다.

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[공정 확인서]

 

 

 

 

 

시공사: (주) 에이텍 산업개발의 기업 신용등급은 b- 이며, 준공에 문제가 없습니다. 

           본 시공사가 책임준공 확약 및 유치권포기 각서 확약 조건 입니다.

 

투자상품 하이라이트


★중앙 감정 평가★  .

 

□ 준공 후 예상 시세(단위:천원)

층별 호수

()

전유

면적

()

분양면적

()

계획분양가

적정분양가

분양금액

/전용

분양금액

/전용

1

8

366.49

674.98

6,614,094

18,047

5,863,840

16,000

2

3

391.58

721.19

2,196,219

5,609

1,879,584

4,800

3

3

391.58

721.19

1,376,947

3,516

1,370,530

3,500

4

3

391.58

721.19

1,312,281

3,351

1,253,056

3,200

5

3

391.58

721.19

1,228,993

3,139

1,135,582

2,900

6

3

391.58

721.19

1,129,954

2,886

1,057,266

2,700

7

3

391.58

721.19

1,129,954

2,886

1,057,266

2,700

8

3

391.58

721.19

1,129,954

2,886

1,057,266

2,700

9

3

391.58

721.19

1,129,954

2,886

1,057,266

2,700

10

3

306.89

565.21

972,960

3,170

889,981

2,900

합 계

3,806.02

7,009.71

18,221,310

 

16,621,637

 

 

 

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[등기부등본]​

 

  
[납세증명서]​                                                             [조찬* 대표 신용등급표]​

 

 

투자건물 정보

★중앙 감정 평가★  .

 

□ 대상 물건 개요(인천 서구 경서동 950-11)

▶층별 용도

구분

용도

층별 호수()

지하 3

기계실,전기실,발전기실, 주차장

-

지하2, 지하1

주차장

-

1

1,2종 근린생활시설

8

2

2종 근린생활시설

3

3

1종 근린생활시설

3

4

1종 근린생활시설

3

5

1종 근린생활시설

3

6

1종 근린생활시설

3

7

교육연구시설(학원)

3

8

교육연구시설(학원)

3

9

교육연구시설(학원)

3

10

교육연구시설(학원)

3

합계

전용면적: 3,806.02

분양면적: 7,009.72

 

 

 

■인근 지역 낙찰률 현황(근린 상가)                                                                           [출처:부동산 태인]

지역통계

인천

서구

낙찰가율(%)

낙찰건수

낙찰가율(%)

낙찰건수

최근 1개년간 평균

77.14

124

66.25

27

최근 6개월간 평균

72.21

63

58.06

13

 

 

 

 

인근 지역 분양 및 거래 사례 (단위:천원)

구분

건물명

소재지

거래시점

전유

면적 ()

사용승인

거래금액

단가

(전용)

비고

월드프라자

경서동 950-23

106

2016.06

37.24

2015.12

570,000

15,306

 

월드프라자

경서동 950-23

605

2017.03

95.79

2015.12

265,000

2,766

 

루비타워

경서동 950-9

307

2016.11

86.21

2016.11

300,000

3,480

 

호수공원

프라자

경서동 950-1

208

2017.03

144.96

2015.07

744,688

담보 및 투자자 보호

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

에이스펀딩 평가등급

E
D
C
B
A
E1
E2
E3
D1
D2
D3
C1
C2
C3
B1
B2
B3
A1
A2
A3
항목 설명 평가지수
담보안정비율(LTV) 준공후 담보가격 166억원 대비 이 번 모집금액포함 47억4천만원이 채무원금
사업비중 자기자본 총사업비 140억원중 자기자본이 24억원
채무자법인 신용등급 신규법인
환급성 감정평가 비교사례 대비 본 건의 분양가는 낮게 분양됨.
소득, 수입 180억원의 분양분 중, 기분양 계약금 중도금 명목 약 50억원 발생되었음.
위치 청라 국제도시 일반상업지 블럭의 코너자리
총 평가
  • 이자수익 계산

    회차 이자지급일 이자율 적용일 이자 지급액(원)
    투자금액
    만원
    모집금액 5억원
    모집현황 5억원
    투자수익률(세전) 15.00%
    투자기간 4개월

증빙서류

다음 지도

투자시 유의사항

 

 

 ▷  차입자의 요청으로 펀딩이 중단 되거나, 조기에 상환 될 수 있습니다. 

 이자 수익금은 펀딩이 모집완료되어 채무자에게 대출지급된 당일부터 다음달 같은 일짜에 일할 계산되어

   지급되며, 이후에도 전월의 이자 수익금이 다음달 같은 날 영업일에 지급됩니다. 

   이자 수익금 지급시, 이자 수익에서​ 이자 소득세 가 원천징수로 차감됩니다.

   이자 소득세의 원천징수, 납부 의무는 에이스펀딩에게 있습니다.

 

투자상품의 차입자가 대출금을 상환 할 때 원금은 해당월 이자와 원금이 함께 지급됩니다. 

   ※ 이때, 당월 이자수익에서 당월 이자소득세가 원천징수로 차감됩니다.

▷ 에이스펀딩은 차입자로터 상환받은 원리금을 세무법인의 검증과 제3자 예치된 은행과 전산상의 절차를 거쳐

    상환 받은 당일로부터 최대 3영업일에 투자자에게 지급하게 됩니다.​

  

▷연체 또는 추심 등을 통해서 원리금 상환 시, 비용이 차감 될 수 있습니다.

 

투자자 보호장치

 

1. 소유자겸 채무자께 받는 서류 : 대출 약정서/ 근저당 설정서류/ 지상권설정 서류/

                                        건축주 명의변경 동의서/건축 중인 건물의 일괄경매 동의서 등을 인감 날인 받아 대출을 진행하고 있습니다.
 

2. 시공사인 (주)에이텍 산업개발 에게 받는 서류: 책임준공 확약서/ 유치권포기각서를 인감 날인 받은 건 입니다.

 

3. 본 건은 택지개발 지역의 대로변 코너에 위치하고, 양호한 입지에 저렴한 분양가로 시행 하시고 계시며,

    이상없이 준공이 완료 되어 상환에 전혀 무리가 없을 것 입니다. 

    다만 만일의 경우에   npl로 채권 유동화, 일괄 경매 등의 방법으로 투자자 분들의 투자금 회수에 최선을 다 합니다.

    단, 채권 회수에 있어서 시간의 소요, 원리금의 일부 손실이 있을 수 있습니다.

 

추가 안전 장치로써, 에이스펀딩이 원리금 수취에 문제가 생길 시, 법무법인과 원리금 수취 대행 업무 계약이 되어 있습니다.

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수익률

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총 예상 수익(세전)0