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[2호] 마포구 상암동 다세대 신축


모집기간 : 2017-05-26 15:00 ~ 2017-06-23 11:00

  • 100%진행률
  • 2억5,000만 원모집금액
  • 2억5,000만 원목표금액

수익률(연)

15.00%

투자기간

12개월

최소투자

100,000
중도일시상환

모집기간 : 2017-05-26 15:00 ~ 2017-06-23 11:00

투자 상품개요

 [상암동 대환 위한 자서 완료] 2018.05.24

 

 

상암동 상품이 몇가지 이유로 원금상환이 늦어진 점에 대해 다시 한번 사과 드립니다. 

구조적 문제가 있지 아니하고 "시간의 지체"  라는 것을 정확히 알고 있는 상황 이기에 원금 지체까지 시간을 꽤 소요 하였습니다.

5월 18일까지 신협에 대환 자서일정이 잡혀 있고, 그 다음주 내에 상환 예정을 잡고 있습니다.

 

 

 [건축물대장 발급완료 및 대환에 따른 상환 안내]

 * 건축물 대장이 ​5월18일   발급되었습니다.

 * 마지막 정상 이자는 5월 25일 이내에 원금상환 일에 지급예정 입니다.

 * 원금 상환일에 연체 이자도 정산 되어 입금 될 예정 입니다.

 

 

 

▷ 본 상품의 전산 최장 만기는 3월22일까지 였습니다.

▷ 정상 이자는 지급되고, 단, 만기 다음날 부터 상환일까지 연체이자가 적용되고 연체이자차액은 원금 상환시 별도 지급예정 입니다.

▷ 본 상품은 용적율 상향을 위해 4월23일 장애인용 엘리베이터 필증을 받을 예정이고,

   4월24일 사용승인 신청이 들어 갈 예정 입니다.

▷ 이 기간에 서류 확인이 되지 않으면, 추심절차에 들어 갈 예정 입니다.

▷ ​원금상환이 지체 되는 점을 사과 드립니다.

▷ 2018년 5월3일 현재, 구청의 실사를 기다리고 있습니다.

실사 후, 건축물대장 발급 및 신협자서 순서로 상환 대기 중 입니다.

 원금 상환이 늦어 진 점을 사과 드립니다.​

[사용승인 접수증]​                                                [사용승인서]​

※이미지를 클릭하시면, 크게 보실 수 있습니다​.(2018.4.25)                                                                (2018.5.15)

 

 

 

 

 

 

[2018.4.19일자 현장 사진]​ ※이미지를 클릭하시면, 크게 보실 수 있습니다.  

 

 

※상환에 대한 공지 (2018.3.27)

현장 방문 결과 현재 내부인테리어 공사(도배,장판)중 이고,

엘레베이터 안전진단 문제로 사용필증이 들어가지 못한 상태로 확인되었습니다.

2호 3월 22일 / 6호 3월 27일 / 24호 3월 20일이 상환 예정일이였으나,

현장 사정으로 인해 부득히하게 상환일을 지키지 못하게 되었습니다.

4월 중순까지는 상환할 예정이며 투자자분들께 상황이 진행되는대로 공지하도로 하겠습니다.

※이미지를 클릭하시면, 크게 보실 수 있습니다.  

 

[에코종합건설 공문]

본 상암동 건축 건은 현재 최종 공사 마무리 중 입니다.

 

처음 모집 시, 공사기간의 최장 기일인 3월22일 전 까지 보존등기 및 상환 예정이였으나,

에코종합건설의 공문 내용과 같이 공사일정에 차질이 생겨 상환일이 조금 지체될 것이 예상되어

공지드립니다.​

​수시로 체크를 하였으나,부득이하게 상황이 지체된 점 투자자분들께

대단히 죄송하게 생각합니다.

최대한 빨리 마무리 하여 상환하도록 하겠습니다.​

이자 지급에는 변동이 없습니다.

준공 검사필증 발급 후 공지하고, 신협에서 대환자서후 상환일정을 확정하여 공지하도록 하겠습니다.

 

 

 

※이미지를 클릭하시면, 크게 보실 수 있습니다. 

[2018.2.10 기준 현장사진_외벽타일공사]  

 


[4차 모집금 하도급 지급내역] 

 

 

투자 상품 개요 

▷ 마포구 상암동 2-147번지 2-148번지 두 필지에 에이스펀딩이 담보신탁 1순위 설정 후,  

    다세대 10개호 와 상가 2개호를 신축하는 건축 자금 대출 투자 건.

▷ 설계 변경에 의해 다세대 8개호와 상가4개호로 변경 될 수 있습니다.

에코 종합건설의 연대보증확정으로 추가 안정장치를 확보 하였습니다. 대출 실행 익일까지 입보서류 업로드 합니다.

 

토지에 농협 선순위 근저당 뒤에 에이스펀딩이 8억원의 130%(10억 4천만원)를 부동산 담보신탁

    1순위 수익권 설정을 합니다.

▷ 농협 뒤에 있던 채권최고액 2억2천5백만원 설정 건은 에이스펀딩이 상환하여 말소 한 후 대출이 실행됩니다.

농협 1순위 근저당 뒤 담보신탁 1순위진행하려고 하였으나,

   여신기관이 은행이 아닌관계로 농협 1순위 근저당 뒤 2순위 근저당으로 진행하게 되었습니다

 

 

▷ 연 환산 투자수익율 : 15%

▷ 투자 기간 : 6개월 예정 ( 최장 3개월 연장 가능 )

▷ 상환 방식 : 만기 일시 상환 ( 매월 이자 지급 )

▷ 상환 재원 : 준공 후 분양, 임대, 건물까지 포함하여 대환대출. 

▷ 자금용도 : 건축비용

 

본 상품은 대출 신청액  총 8억원이 6회에 걸쳐 진행됩니다.

▷ 에이스펀딩이 8억원에 130%를 설정 한 후 대출을 실행하고 있습니다.

  · 1차 : 모집금액 2.5억원 (이 번 모집 중)

​  · 2차 : 모집금액   7천만원 (모집대기)

   · 3차: 모집금액  5천만원 (모집대기)

   · 4차 : 모집금액 1억원 (모집대기 )

   ·​ 5차: 모집금액 1억3천만원 (모집대기)

   · 6차: 모집금액 2억원 (모집대기)

 

 

▷ 차입자의 요구에 의해 금액변동이 있을 수 있으며, 조기마감 될 수 있습니다.

 

 

준공 후 예상 시세

 

▷ 건축주(차입자) 예상 : 약 38억원

▷ 에이스펀딩 예상 : 약 32억원

▷ 중앙감정평가 예상  : 약 30억원







투자상품 하이라이트

건축주 건전성

▷ 소유자겸 차입자인 부인은 직장인이며 원천징수 영주증과 신용 2등급(나이스 신용정보) 및 기존거래은행 여신현황 등을 확인 하였습니다.

▷ 남편은 시행경험이 몇 차례 있는 개업 공인중개사무소 대표이며 에이스펀딩이 방문하여 내용과 진의를 확인 한 바 있습니다.

 

 

시공사의 경험

▷ 다세대 전문건설사로 기업신용등급 B+

▷ 14년 도급액 64억, 15년 도급액 182억, 16년 도급액 33억

다년간의 시공 경험으로 준공에 문제 생길 확률 낮음

 

위치 및 분양

▷ 지하철역 6호선 디지털미디어시티역 및 경의선 공항철도 도보 5분 소요

▷ 양호한 주거환경

▷ 상암 초·중학교 및 생활편의시설 소재 인접 하여 분양가를 조금만 낮추어도 분양성은 매우 높은 것으로 판단됩니다.

 

 

분양 예정가

▷ 건축주 제시 기준 총 분양가 38억 중 대출금액 23억 ( 농협 15억, 에이스펀딩 8억 ) 

   → 건축주 제시 기준  LTV 60%로 대출비율 양호함

▷ 준공 후 최저분양예상가 30억 ( 중앙감정평가법인 2017.04.24 )

▷ 준공 후 상환에는 무리가 없어 보입니다. 


투자건물 정보

사업진행 일정

 토지매입

 2-147번지, 2017년 4월 10일 소유권 이전 완료

2-148번지, 2017년 1월 9일 소유권 이전 완료

 건축허가

 2017.02.27 ( 2017-건축과-신축허가-45 )

 준공예정일

 2017년 12월 말 예정

 

 

 

투자 건물 분석 및 평가

 사업명

마포구 상암동 근생 및 다세대 신축공사 

지역 / 지구

제 3종 일반주거지역 

 소재지

 서울시 마포구 상암동 2-147, 148

대지면적 

 191.63㎡  (58평)

 건축면적

 95.7㎡ (29평)

 연면적

 511.5㎡  (155평)

 건폐율

 49.9% (법정 50%)

 용적율

 245.2% (법정 250%)

 건축주

 김**

 시공사

 (주)에코종합건설

 건축규모

 지하 1층 ~ 지상 6층

상가 4개호 및 다세대주택 8세대

 주차대수

7대 / 엘리베이터 있음

 공사기간 
 착공일로부터 6개월 예정

 

담보 및 투자자 보호

소유자 겸 차입자 개요

▷ 토지 소유자 겸 차입자는 직장인이며 원천징수 영수증을 확인했습니다.

▷ 남편은 마포구에 개업 공인중개사이며 에이스펀딩이 방문드려서 면담을 하고 확인 하였습니다. 

▷ 두 분께서 몇 차례 주택 분양 사업을 했던 경험이 있습니다.

 

▷ 소유자겸 차입자의 신용등급은 2 등급입니다. (2017년5월26일 나이스 크레딧 기준)

▷ 소유자의 소득 증빙서류, 지방세국제 완납증명서, 토지잔금 대출 받았던 선순위 농협에 금융거래확인서를 확인하였습니다.

 

 

시공사 등급 및 재무사항

▷ 2017년 5월 도급계약 건설사인 에코종합건설(주) b+

 

확실한 채권 보전 서류

토지에 선순위 농협 뒤에 에이스펀딩이 건축비 대출8억에 대한 130%인 10억4천만원을

    "​부동산 담보신탁 1순위 수익권" 설정을 한 후 공사 단계별로 대출금을 지급 합니다.

시행권, 시공권, 양수도 및 유치권 포기각서 징구

 신축건물 담보제공각서 및 일괄공매(경매)동의서 징구

건축주 명의 변경 동의서 및 명의 임의변경 금지 각서 징구

시공사 연대보증입보 및 책임준공 확약서 징구

대위변제동의서 징구

대출 기표 후 원본서류 를 홈페이지 "증빙서류란" 에 업로드 합니다. ( 개인정보 부분은 비노출 ) 

 

 

 

준공기간 및 자기자본 사항

▷ 준공기간 : 착공일로부터 6개월 예정

▷ 자기자본 : 본 사업지 22억에 취득시 자기자본 7.2억원 투입됨 (취득세 소유자께서 별도 납입함)

 

 

인근지역 매매 및 분양 사례

▷ 인근 소형다세대 주택 평당가는 전용면적 기준 3천만원 정도 수준이며, 본건 역시 같은 수준으로 평가 되고 있습니다.

▷ 인근 매매, 분양 사례, 낙찰사례 대비 채무자 측의 분양책정가로써 총 30억원 이상의 분양매출이 예상 됩니다.

 

▷ 본 사업지의 토지는 3종일반 지역 이며, 일반적인 2종일반주거 지역 보다 용적율이 50% 이상 높게 책정 되어 있어서

    토지의 평당 단가 자체도 당연히 2종일반 주거지역 보다 높게 형성 됩니다.     

▷ 최저분양가 30억 대비 총 대출 23억 ( 농협 15억원, 에이스펀딩 8억원 ) 으로 채권 보전에 무리가 없다고 판단됩니다.

 

(중앙감정 평가 제공)





인근지역 낙찰사례/출처:부동산 태인

 

 지역 통계

  서울

 마포구

 낙찰가율(%)
낙찰건수
낙찰가율(%)
낙찰건수

 최근 1개년간 평균

89.38

1,144

96.69

50

 최근 6개월간 평균

86.57

477

96.41

10

 

 

원리금 상환 계획

▷ 대출 실행 예정일 : 2017년 6월 19일 에서 22일 예정.

▷ 이자지급 : 대출실행일 다음달 같은 날짜에  지급.​

▷ 원금 상환 예정일 : 대출 기표 후 6개월 예정( 최대 3개월 연장 가능 )

▷ 원금 상환 재원 : 분양대금, 준공 후 건물 포함 하여 대환대출, 전세임대보증금으로 재원을 마련합니다.

▷ 일반적이지는 않지만 차입자의 중도 상환이 있을 수 있습니다.

▷ 차입자의 연체나 부도 시, 차입자께 받아놓은 사업권양도양수 확약서에 따라서 에이스펀딩과 협약된

    중견 시행 시공업체가 인수 후 준공 및 투자금 배분의 경우의 수 까지 대비하고 있습니다.​ ​

 

에이스펀딩 평가등급

E
D
C
B
A
E1
E2
E3
D1
D2
D3
C1
C2
C3
B1
B2
B3
A1
A2
A3
항목 설명 평가지수
담보안정비율(LTV) 중앙감정평가 제시 적정 분양가 대비 총 건설비포함 채무액이 75%.
사업비중 자기자본 25%
채무자 신용등급 2등급( 나이스 신용평가 기준).
교통 6호선 디지털미디어역, 수색역 등이 도보로5분.
학군 나사렛 유치원, 상암초중교 가 도보로5분거리
편의시설 하나로마트, 이마트가 도보로5분 거리
총 평가 채무자 제시 분양가 보다 적게라도 할인분양 시 분양성은 확연하다 판단됨
  • 이자수익 계산

    회차 이자지급일 이자율 적용일 이자 지급액(원)
    투자금액
    만원
    모집금액 2억5,000만원
    모집현황 2억5,000만원
    최소투자금액 100,000원
    투자수익률(세전) 15.00%
    투자기간 12개월

증빙서류

다음 지도

투자시 유의사항

본 상품에 일백만원 이상 투자고객께 만기상환 시, 연환산 2%의 이자수익을 추가로 만기상환일 당일 지급 해 드리고 있습니다. ` ​

▷  차입자의 요청으로 펀딩이 중단 되거나, 조기에 상환 될 수 있습니다. 

 

 이자 수익금은 펀딩이 모집완료되어 채무자에게 대출지급된 당일부터 다음달 같은 일짜에 일할 계산되어

   지급되며, 이후에도 전월의 이자 수익금이 다음달 같은 날 영업일에 지급됩니다. 

   이자 수익금 지급시, 이자 수익에서​ 이자 소득세 가 원천징수로 차감됩니다.

   이자 소득세의 원천징수, 납부 의무는 에이스펀딩에게 있습니다.

 

투자상품의 차입자가 대출금을 상환 할 때 원금은 해당월 이자와 원금이 함께 지급됩니다. 

   ※ 이때, 당월 이자수익에서 당월 이자소득세가 원천징수로 차감됩니다.

▷ 에이스펀딩은 차입자로터 상환받은 원리금을 세무법인의 검증과 제3자 예치된 은행과 전산상의 절차를 거쳐

    상환 받은 당일로부터 최대 3영업일에 투자자에게 지급하게 됩니다.​

  

▷ 연체 또는 추심 등을 통해서 원리금 상환 시, 비용이 차감 될 수 있습니다.

 

투자자 보호장치

 

1. 소유자겸 채무자께 받는 서류 : 대출 약정서/ 근저당 설정서류/ 지상권설정 서류/

                                        건축주 명의변경 동의서/건축 중인 건물의 일괄경매 동의서/ 대위변제 동의서의

                                        서류들을 인감 날인 받아 대출을 진행하고 있습니다.
 

2. 시공사인 (주)에코종합건설 에게 받는 서류: 책임준공 확약서/ 유치권포기각서/ 연대보증을 인감 날인 받은 건 입니다.

 

3. 본 건은 수요가 많은 지역에서 역세권 빌라 신축 사업을 시행 하시고 계시며, 이상없이 준공이 완료 되어 상환에 전혀 무리가 없을 것 입니다

    다만 만일의 경우에  에이스펀딩 연계 시공사로 직접준공,  npl로 채권 유동화, 일괄 경매 등의 방법으로 투자자 분들의 투자금 회수에 최선을 다 합니다.

    , 채권 회수에 있어서 시간의 소요, 원리금의 일부 손실이 있을 수 있습니다.

 

추가 안전 장치로써, 에이스펀딩이 원리금 수취에 문제가 생길 시, 법무법인과 원리금 수취 대행 업무 계약이 되어 있습니다.

 

 

 

 

 

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