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[21호] 청라 국제도시 대우메디피아 건물 준공건(2차)


모집기간 : 2017-11-29 10:00 ~ 2017-11-30 14:30

  • 100%진행률
  • 4억6,200만 원모집금액
  • 4억6,200만 원목표금액

수익률(연)

15.00%

투자기간

4개월

최소투자

100,000
이자 상환중

모집기간 : 2017-11-29 10:00 ~ 2017-11-30 14:30

투자 상품개요

※상환에 대한 공지※ (2018.3.27)

21호 상품의 상환예정일은 30일 입니다.

상환예정일에는 변동이없습니다.

사용승인접수에 관한 문의가 있어 현장 방문 내용 공지드립니다.

소방필증이 있어야 사용승인 접수를 들어갈 수 있는데,

임차인 중 천정 보드를 깔아달라는클레임이 있어

현재 시행사에서 클레임 처리로 인해 소방필증을 받지 못한 상태입니다.

하여 클레임 처리 후, 사용승인 접수를 들어가게 되면 시간이 지체되어 상환이 늦어질 것을 예상하여

분양잔금 일부 들어온 것으로 상환하기로 결정하였습니다.

사용승인에 관한 문의가 계속 와서 상환에는 문제가 없음을 공지합니다.

사용승인서가 발급되었습니다. (2018.04.03)

[사용승인서]

 

 청라건 대환대출 수협 자서 서류 입니다. ★

 미분양분을 담보로 수협 두곳에서 총 80억 대출을 받으셔서

    기존에 신한 20억 4천,​캐피탈 22억,에이스펀딩 약 10억원으로 총 52억을 상환 예정 입니다.

한파로 인해 조경문제가 다소 늦어져서 현재 사용승인 받는 단계입니다.​

본 건은 2018년2월28일 현재  사용승인 검사를 받고 있습니다. 2018년3월 초에 보존등기와 동시에 수협에서 대환 예정 입니다.

3월28일 소방필증이 발급되었습니다.


[소방시설 완공검사 증명서]

3월9일 사용승인이 접수되었습니다.

[준공접수증]

​※이미지를 클릭하시면,크게 보실 수 있습니다.


[수협대출자서]

 

 

★현재 현장 사진이 상단에 업로드 되었습니다.

★2월 중 준공 및 상환 예정입니다.​

 

 

​​ 

총10억원 모집 건 입니다.​

​1차: 5억원 실행완료.

2차: 이 번 모집금액이 4억6천2백만원.

나머지 3천​8백만원은 모집을 하거나 하지 않을 수 있습니다.

※이미지를 클릭하시면,크게 보실 수 있습니다.


자금집행내역서


[11월27일자 현장사진]

 

   

★5억 기표 후  약 4억 시공비 지급내역    [근저당 등기 접수서류]​

▷ 본 상품은 법인 투자자와 개인 투자자 공동 모집 상품 입니다.

▷ 본상품은 플랫폼 이용료 면제 상품 입니다.

▷ 개인 투자자님께 상품권지급: 백만원이상 투자시 1만5천원/  3백만원이상 투자시: 5만원  

    5백만원이상 투자시: 10만원. 신세계 이마트 상품권증정.

    (중복 되어 지급 되지 않습니다.)​

투자하신 투자금은 SC제일은행에 예치되어 안전하게 관리 됩니다.

연환산 수익율 15%이며, 투자기간은 4개월 입니다.

본 16호 상품은 코리아 신탁에서 "자금관리신탁계약" 으로 입출금의 관리를 하는 신탁계약 건 입니다.

▷본 건은 청라국제도시 블럭에 일반 상업지 입니다.

인천 광역시 950-11번지 약 260평 토지 위에 지하3층 에서 지상 10층까지의 대우 메디피아 상가

총 34개호를  준공 및 분양 하는 건물의 대출 투자 상품 입니다.

채무자께서 연15%(중금리)로 대출을 요청한

준공자금 대출 이며 법인 및 개인 투자자 공동 모집 상품으로 모집진행 합니다.

준공 완료의 예상 시점은 2017년 1월말 이전 까지로 예상되며, 사용승인 및 보존등기, 대환까지 최장 4개월 이내로 기간이 소요 됩니다.

건축허가 및 행정사항, 시공비 지급내역, 분양율에 하자나 문제점은 없습니다.

 

(수지 분석)

총비용: 조합원 소유 분 토지관련 매입 비용 총 48억원+ 건축관련 총 비용 약 63억원+ 간접비 등 모든비용 =  총 합 약 140억원.

 

총 분양 수입: 약 180억원/ 이 중 100억원 정도의 분양이 완료 되어 일부 계약금 및 중도금이 유입되었습니다.

총 세전 이익: 약 40억원.

 

 

기 분양계약금 등은  시공비 총액 63억원 중 50억 이상이 지급 되었습니다. / 기성분 지급 화일 참조.

 

※이미지를 클릭하시면,크게 보실 수 있습니다.

 

 [시공 비용 지급내역]       

[임대분양 현황표]

 

본  투자 건의 건설비용 대출(PF)는 받지 않으셨으며 자기자본 24억 및 토지대출과 선분양대금으로 준공까지 완료 하는 건 입니다.

해당되는 토지는

채무자 법인 대표께서  48억원에 취득하였으며,

1순위​: 신한은행에 원금 20억4천 만원.

2순위: 캐피탈에 22억원.

두 가지 선순위 토지대출도 무궁화신탁의 신탁계약이 체결되어 있고 전액 건축관련비용으로 사용되었습니다.

에이스펀딩은 준공자금 용도로 1차 원금 5억원(채권최고액 13억원)​을 후순위로 사업지 전체의 토지를 근저당 설정과 동시에

코리아 신탁의 신탁계약을 조건으로​ 대출을 실행 했던 건 입니다.

 

총 2차까지 진행 예정 이며, 기간은 4개월 이내 입니다.​

이 번에 2차  모집으로 준공 완료 됩니다.​

채무자의 요구로 금액의 변동이나  조기 상환 될 수 있습니다 

 

 채무자측 준공후 예상 시세는 180억원 이상/ 담보감정 평가 금액은 166억원 입니다.(중앙감정 평가 의견서 참조)

 토지소유자는 채무자법인의 대표 이며, 토지담보제공 및 연대보증 조건이며, 채무자는 (주)청라도시개발 또는  (주)씨제이 도시개발 디앤씨 입니다.

법인 및 법인대표님은 국세 지방세완납 상태 입니다.​

▷상환구도​

 1. 담보 평가 금액 대비 약 70% 또는 분양가의 60% 까지 준공 후 시중 은행에서의 대환 대출이 일정 부분 진행되어 있음. 또는

​ 2. 기 분양대금의 중도금, 잔금 과 향 후 아직 미분양​ 분양분의 계약금 등의 재원으로 상환 예정 입니다.

 위 두가지의 방법을 같이 진행 할 수도 있습니다.​

( 감정평가서 의 비교사례 및 시세 조사 결과 분양가는 다소 낮게 분양을 하고 있어서 분양율도 평균이상 입니다.)

 

 

 

 

2017년 9월 기준 공정율 감리표에 의한 공정율은 82% 이상 입니다.

10월 24일 ~ 외벽 타일공사, 수도, 전기 내부공사를 진행 했습니다.

11월 28일 ~ 공정율은 90%이상이며, 외벽 마감타일 공사 중입니다.

※이미지를 클릭하시면, 크게 보실 수 있습니다.​

[공정 확인서]

 

 

시공사: (주) 에이텍 산업개발의 기업 신용등급은 b- 이며, 준공에 문제가 없습니다. 

            본 시공사가 책임준공 확약 및 유치권포기 각서 확약 조건 입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

투자상품 하이라이트

★중앙 감정 평가★  .

 

□ 준공 후 예상 시세(단위:천원)

층별 호수

()

전유

면적

()

분양면적

()

계획분양가

적정분양가

분양금액

/전용

분양금액

/전용

1

8

366.49

674.98

6,614,094

18,047

5,863,840

16,000

2

3

391.58

721.19

2,196,219

5,609

1,879,584

4,800

3

3

391.58

721.19

1,376,947

3,516

1,370,530

3,500

4

3

391.58

721.19

1,312,281

3,351

1,253,056

3,200

5

3

391.58

721.19

1,228,993

3,139

1,135,582

2,900

6

3

391.58

721.19

1,129,954

2,886

1,057,266

2,700

7

3

391.58

721.19

1,129,954

2,886

1,057,266

2,700

8

3

391.58

721.19

1,129,954

2,886

1,057,266

2,700

9

3

391.58

721.19

1,129,954

2,886

1,057,266

2,700

10

3

306.89

565.21

972,960

3,170

889,981

2,900

합 계

3,806.02

7,009.71

18,221,310

 

16,621,637

 

 

 

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[등기부등본]​

 

 

 

 

 
[납세증명서]​                                                            [조찬* 대표 신용등급표]​

 


 

     

 

 

투자건물 정보

★중앙 감정 평가★  .

 

□ 대상 물건 개요(인천 서구 경서동 950-11)

▶층별 용도

구분

용도

층별 호수()

지하 3

기계실,전기실,발전기실, 주차장

-

지하2, 지하1

주차장

-

1

1,2종 근린생활시설

8

2

2종 근린생활시설

3

3

1종 근린생활시설

3

4

1종 근린생활시설

3

5

1종 근린생활시설

3

6

1종 근린생활시설

3

7

교육연구시설(학원)

3

8

교육연구시설(학원)

3

9

교육연구시설(학원)

3

10

교육연구시설(학원)

3

합계

전용면적: 3,806.02

분양면적: 7,009.72

 

 

 

■인근 지역 낙찰률 현황(근린 상가)                                                                           [출처:부동산 태인]

지역통계

인천

서구

낙찰가율(%)

낙찰건수

낙찰가율(%)

낙찰건수

최근 1개년간 평균

77.14

124

66.25

27

최근 6개월간 평균

72.21

63

58.06

13

 

 

 

 

인근 지역 분양 및 거래 사례 (단위:천원)

구분

건물명

소재지

거래시점

전유

면적 ()

사용승인

거래금액

단가

(전용)

비고

월드프라자

경서동 950-23

106

2016.06

37.24

2015.12

570,000

15,306

 

월드프라자

경서동 950-23

605

2017.03

95.79

2015.12

265,000

2,766

 

루비타워

경서동 950-9

307

2016.11

86.21

2016.11

300,000

3,480

 

호수공원

프라자

경서동 950-1

208

2017.03

144.96

2015.07

744,688

 

담보 및 투자자 보호

 

 

 

 

 

 

 

 

 

에이스펀딩 평가등급

E
D
C
B
A
E1
E2
E3
D1
D2
D3
C1
C2
C3
B1
B2
B3
A1
A2
A3
항목 설명 평가지수
담보안정비율(LTV) 준공후 담보가격 166억원 대비 이 번 모집금액포함 47억4천만원이 채무원금
사업비중 자기자본 총사업비 140억원중 자기자본이 24억원
채무자법인 신용등급 신규법인
환급성 감정평가 비교사례 대비 본 건의 분양가는 낮게 분양됨.
소득, 수입 180억원의 분양분 중, 기분양 계약금 중도금 명목 약 50억원 발생되었음.
위치 청라 국제도시 일반상업지 블럭의 코너자리
총 평가
  • 이자수익 계산

    회차 이자지급일 이자율 적용일 이자 지급액(원)
    투자금액
    만원
    모집금액 4억6,200만원
    모집현황 4억6,200만원
    최소투자금액 100,000원
    투자수익률(세전) 15.00%
    투자기간 4개월

증빙서류

다음 지도

투자시 유의사항

 ▷  차입자의 요청으로 펀딩이 중단 되거나, 조기에 상환 될 수 있습니다. 

 이자 수익금은 펀딩이 모집완료되어 채무자에게 대출지급된 당일부터 다음달 같은 일짜에 일할 계산되어

   지급되며, 이후에도 전월의 이자 수익금이 다음달 같은 날 영업일에 지급됩니다. 

   이자 수익금 지급시, 이자 수익에서​ 이자 소득세 가 원천징수로 차감됩니다.

   이자 소득세의 원천징수, 납부 의무는 에이스펀딩에게 있습니다.

 

투자상품의 차입자가 대출금을 상환 할 때 원금은 해당월 이자와 원금이 함께 지급됩니다. 

   ※ 이때, 당월 이자수익에서 당월 이자소득세가 원천징수로 차감됩니다.

▷ 에이스펀딩은 차입자로터 상환받은 원리금을 세무법인의 검증과 제3자 예치된 은행과 전산상의 절차를 거쳐

    상환 받은 당일로부터 최대 3영업일에 투자자에게 지급하게 됩니다.​

  

 

 

투자자 보호장치

 

1. 소유자겸 채무자께 받는 서류 : 대출 약정서/ 근저당 설정서류/ 지상권설정 서류/

                                        건축주 명의변경 동의서/건축 중인 건물의 일괄경매 동의서 등을 인감 날인 받아 대출을 진행하고 있습니다.
 

2. 시공사인 (주)에이텍 산업개발 에게 받는 서류: 책임준공 확약서/ 유치권포기각서를 인감 날인 받은 건 입니다.

 

3. 본 건은 택지개발 지역의 대로변 코너에 위치하고, 양호한 입지에 저렴한 분양가로 시행 하시고 계시며,

    이상없이 준공이 완료 되어 상환에 전혀 무리가 없을 것 입니다. 

    다만 만일의 경우에   npl로 채권 유동화, 일괄 경매 등의 방법으로 투자자 분들의 투자금 회수에 최선을 다 합니다.

    단, 채권 회수에 있어서 시간의 소요, 원리금의 일부 손실이 있을 수 있습니다.

 

추가 안전 장치로써, 에이스펀딩이 원리금 수취에 문제가 생길 시, 법무법인과 원리금 수취 대행 업무 계약이 되어 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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상환방식

만기

월입금받을금액(세전)0

총 예상 수익(세전)0